易宪容：当前国内房地产市场大势与问题

最近，国内不少城市房价开始下降的松动，特别是深圳更是明显。因为，从官方网站所公布的数据来看，深圳的房价1月份已经下降了8%以上了。同时，不仅各个一线城市的房价开始在下降，而且国内房地产龙头企业也在对其项目楼盘采取新的促销策略。面对这些现象，对房地产市场是否出现拐点的争论更是激烈。对于国内房地产市场是否出现拐点，每一个人都能够找出肯定或否定的答案。对于这样的争论，对于一般的民众来说，可能影响不会太大，因为，对这种大势判断不清，至多是进入或不进入房地产市场。但是，对于房地产企业来说，则不同了，尽管早几年国内房地产企业已经赚得盆满盘满，但是如果对目前房地产大势认不清楚，企业一旦陷入风险中心，那么企业在什么倒闭就倒闭了。这是谁也无法能帮助的事情。每一次金融危机的结果都是如此。

前几天，有不少媒体问我，国内房地产龙头企业开始降价促销了，是不是这个市场已经发生了根本性的变化。我只能说，这是企业自己的判断，我不知道他们是如何想的，也不知道他们是如何判断的。但是，有一点肯定，一家企业之所以优秀，就在于这些企业的行为肯定能够把握好市场的大势。只有这样，它们才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

对于国内房地产市场大势，我就早就说过了。中国房地产市场的核心是政府的政策。政府的房地产政策指向哪里，那么国内房地产市场就发展到哪里。无论是市场中的企业还是投资者，对此都必须有清楚的认识，决不可以经验来照看当前发生的事情。因为，大家知道，从2007年下半年开始，政府出台了一系列关于房地产市场的政策。而这些政策的核心就是改变以往的房地产市场发展模式，就是要通过房地产政策来改变目前不可持续发展的房地产市场。比如，24号文件，就是专门为了解决城市低收入居民住房条件的政策，就是要求把中国房地产市场改变为改善国内居民住房条件的市场。

因此，以24号文件主导，建立中国的住房保障体系纳入政府的基本议事日程。比如加大对廉租屋、经济适用房、限价房的投入。甚至于有部委领导认为，政府要通过住房保障体系来解决城市中等阶级的住房问题。尽管，对于中国的住房保障体系确立还得进一步清楚界定，但是，当政府对住房保障体系建立下决心时，也预示着国内房地产市场发展巨大变化了。

当然，在本文看来，光这样做是不够的。因为，对于目前中国的房地产市场问题，不仅在于住房保障体系的缺乏，及住房保障体系界定不清，而且更重要的是在于房地产市场价格过高，把80%城市居民都推在房地产市场之外。而这两个问题，特别是后一个问题不解决，要真正解决城市居民的住房问题是不可能的。

因为，对于现代住房保障体系来说，它不是建立一些廉租屋，也不是建筑几栋经济适用房及限价房，而是一个包括全社会居民的住房保障制度。这里有城市低收入家庭，也有城市的中产收入居民及中国特殊的农村居民等住房问题。没有一个覆盖社会全体居民的住房保障体系，那么这个住房保障体系就是不健全的。而对于全覆盖的住房保障体系，应该以市场为基础，政府可以通过各种不同的方式来帮助不同收入居民解决其住房问题。

比如说，对于城市低收入家庭，政府就得通过廉租屋的方式来解决他们的住房问题，这是完全由政府负责任的部分。对于中产收入的居民来说，政府就得以货币化补贴、利率优惠、税收优惠等政策来帮助他们进入市场，他们通过市场的方式来解决自己的住房问题。否则，如果80%以上城市居民（这里还不包括农村居民）都是通过政府财政的方式来解决其住房问题，其结果或是住房严重短缺（即居民的住房条件越来越差），或是画饼充饥，因为政府没有这样大的财政能力来解决居民的住房问题（比如说，对于廉租屋及经济适用房等的投入，2008年财政政府计划1530亿，这个数字比上年增长几倍了，但对于整个房地产市场销售额来说，也是杯水车薪，估计只占5-6%比重，而这个数据仅是计划，政府财政落实还是另外一回事）。既然政府的财政投入对广大居民的住房问题来说，只是杯水车薪，那么想通过一种方式来解决全体居民的住房问题是不可能，对这个问题，我们只能通过另外方式来解决。

因为，全国居民的住房问题解决的核心仍然是靠市场。但就目前市场房价过高，又使得80%城市居民远离房地产市场。问题何在？就在于早些时候政府的房地产市场发展目标不明确。如果政府要真正地解决全国居民的住房问题，就得让房价降下来，就得让中国的住房市场成为改善全体居民居住条件的市场。什么“房价既不能上涨过快，也不能下跌太快”的言论，表面上是来发展市场，实际是为过高的房价辩护。为什么在房价快速上涨时，政府没有人出来说房价上涨过快不行的呢？

而过高的房价就是在剥夺绝大多数居民的基本权利，是违背了党的宗旨及十七大报告的基本精神的。试想，如果国内房地产市场的价格保持在高位，让80%以上的居民都无能力进入这个市场，那么这个市场只能是为少数人服务的市场。还有，中国的土地是公有制，公有的土地应该是绝大多数人服务，应该是为绝大多数人谋利益的。如果这些公有的土地仅是为少数人谋利，那么这种公有制的意义又何在？不就是通过公有制名义来对绝大多数人的利益掠夺吗？因此，要解决目前城市居民的住房问题，核心就是让房价降下来，降到绝大多数居民有支付能力的水平上。